公寓房可以用来投资吗？（为什么公寓在房产投资中并不值得投资？）

为什么公寓在房产投资中并不值得投资？

在房产投资圈里有个鄙视链，玩写字楼的瞧不上玩住宅的，玩住宅的瞧不上玩商铺的，最后大家聚在一起瞧不上玩公寓的。

为什么明白人都知道公寓不值得投资呢？

建造公寓的土地性质是商业用地，和住宅性质的土地相比，商业用地在缴纳政府出让金的时候，价格往往便宜一半左右。

以最近重庆的中央公园的两块土地为例，两块地本身几乎没有差别，图1的商业用地最终成交价是4883元/㎡；而图2的最终成交价是9970元/㎡。

之所以商业用地这么便宜，是因为规定了商业用地只能用于开展商务、娱乐、旅游等用途。比如我们见到的服装店、街边的饭店、游乐场等全都属于商业用地建设起来的建筑。而各地政府对于将商业用途的房子用于居住是严厉打击的。

很多地方政府如北京、深圳、福建、厦门都曾专门出台政策严厉打击将商业用地改建成住宅类公寓的行为。

就在本月，厦门发布了最严禁寓令，其核心可以概括成以下几点：

其他城市的各种文件、政策就不给大家一一列举了，很多城市你都能查得到。简单来说，就是明确的告诉你，商业土地你就建商业，再也不准你改头换面修成公寓了。

按照目前的政策，公寓是所有房产里面转让税费最高的，有两种征税方法进行征收，分别是全额征税法和差额征税法。一般情况下，即使公寓涨价了，税费也会占据你收益的40%左右。

买家购买公寓时，5成首付，只能贷10年，且不能使用公积金的苛刻条件，也会吓跑一大批潜在接盘侠。

除了交易成本高，公寓想要涨价也是千难万难，给大家看一下重庆某知名公寓楼盘的二手房房价走势。买了公寓，你的资产就真的变成不动产了。

最近广东佛山万科有个大新闻，业主买了万科的房子，办理不动产权证的时候才发现，5800套住宅性质变公寓。既无法落户、更无法上学，愤怒的业主直接堵在了售楼部。

大城市里的房子之所以那么贵，房子本身的建筑材料并值不了多少钱，贵的是这所房子带来的这座城市的户口、教育资源、医疗配套。但是这些最值钱的部分，公寓统统不包括。

公寓无论是自住还是出租，都不具有优势，水电气费用都是民用价格的数倍。长期使用，将会是一大笔开支。且有很多公寓是不通气的，居住十分不便。

公寓不仅买入代价高、持有持本也十分昂贵，收益率低下、且流动性几乎被锁死。几乎不具备任何投资价值。是收割智商税的存在，完全不建议买入持有。

如何选择公寓投资？六个关键因素必须考虑

公寓投资可以投资，看看以下几点！

地铁将日益成为人们出行的主要交通工具。因此，对于富有远见的投资者来说，地铁物业就成为前景十分看好的投资尚品。有一些公寓产品由于配套的交通及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，该地段有地铁建设规划，那同样值得投资，且回报率将更高。

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周边是否具有醇熟商业。没有醇熟的商业，会导致日常生活、购物的极大不便，也就意味着不能吸引到更多的租客，从而难以实现预想中的房租收益。选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高。

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选择品牌开发商，注重品质。开发商的品质作为一种软实力，是商 住公寓租值能够上涨的关键之一。如果能加之成熟的设计与装修，再配齐家具家电，就更利于吸引高端租客。

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选择投资的公寓之前要好好考察该楼盘的物业服务质量如何，虽说公寓是用来投资不是自住，但是如果物业服务质量不好，态度恶劣，造成租客生活不便，不仅租期不会长，租金也高不起来。

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对于二次置业甚至是多次置业的买家来说，商业性质的公寓首付较低五成，比二套房住宅首付较低七成要低得多，并且商业性质的公寓也不限购，不用担心购房名额的问题。在住宅的投资之路被限购封住之后，很多买家的确就将目光转向了商业性质的公寓。

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投资的租金回报看，商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的，如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话，商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。

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政策规定，住宅二手交易可免收土地增值税，但商 用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收３０％－６０％的税费。