市值将超549亿港元：万物云今起招股

9月19日，港交所信息显示，由万科（00002.SH）分拆的物业管理服务商万物云（02602.HK）发布全球发售公告，按照预期时间表，万物云将于9月19日至9月22日开启招股，并预期于9月29日在港交所主板挂牌。

按照公告，此次IPO，万物云拟全球发售1.167亿股H股，其中，香港发售股份1167.14万股，国际发售股份1.05亿股；发售价将不高于每股发售股价52.7港元，并预期不会低于每股发售股份47.1港元，拟最多募资约9.01亿美元。

按照万科企业股份有限公司（02202.HK）发布的公告，万物云2022年9月19日已就万物云境外上市及全球发售刊发招股章程。根据全球发售将予提呈发售的万物云H股股份总数将为1.167亿股 (假设超额配股权未获行使)，相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股份总数约10%，假设超额配股权获悉数行使则为1.342亿股万物云H股股份，相当于紧随全球发售完成及超额配股权获悉数行使后万物云已发行股份总数约11.33%。

公告显示，基于上述根据全球发售将予提呈发售的万物云H股股份数目及预期发售价范围，倘全球发售进行，万物云的市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元。

从上市物业管理公司现状来看，目前仅华润万象生活（1209.HK）的总市值高于万物云。截至发稿，华润万象生活（1209.HK）总市值约803.44亿港元；碧桂园服务（6098.HK）总市值约503.27亿港元。

由此，从预估市值来看，万物云（02202.HK）暂排第二。

紧随全球发售完成后，万科将持有万物云全部已发行股本的56.6%（假设超额配股权未获行使），万物云于全球发售完成后仍为万科的附属公司。

9月16日，根据万物云为公开发行针对香港市场的专场新闻发布会信息，此次IPO吸引的基石投资人包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

根据招股书，万物云募集的所得款项，约35%将用于而扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会，约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发，约20%用于孵化万物云生态系统，约10%用于吸纳及培养人才，约10%用于营运资金及一般公司用途。

万物云官网显示，万物云前身为万科物业发展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）。作为物业管理服务提供商，万物云的业务模式主要分为三大业务板块：社区空间居住消费服务；商企和城市空间综合服务；AIoT及BPaaS解决方案服务。

据港交所官网披露的万物云聆讯后资料集，万物云的收入由2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的237.04亿元。

目前，万物云的营收在行业中排名第一。今年上半年，万科半年报显示，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.3亿平方米，签约管理的物业数目为4096个；在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个。商企和城市空间服务方面，截至2022年6月30日，其总合约建筑面积约1.6亿平方米，签约管理的项目总数达1929个，而在管建筑面积约1.4亿平方米，在管项目数目达1706个。